こんにちは、昭和シニアです。現在築30年超の戸建て住宅に住んでいます。
住宅地を買う場合「売れると土地を買いなさい」といわれていますね。
今から40年以上前の銀行勤務時代のある日、以前の営業店でのお取り引き先であった不動産屋さんから・・・、
おすすめの土地が２～3か所あるので見に来ないか？との電話連絡がありました。
まさにマイホームの土地選びで、購入決定となった現在の住所である土地を含め他の物件も見に行きました。
そこで、土地を購入する前に事前に書類上チェックできる事項5つ、そして現地ですり合わせながら気が付く点など記事にしました。参考になれば幸いです。
土地を購入する前、5つの事前チェック
1．法務局で登記簿謄本・公図で調査する
購入土地所在地を管轄している法務局で登記簿謄本・公図で土地の所有者や土地の位置関係を調査する。
司法書士事務所か行政書士事務所に、登記簿謄本・公図を依頼する。自分で出向き、書類を申請する。
登記簿謄本で権利関係を調べる
- 登記簿謄本・甲区・・・その土地の現在の所有者が記載される（基本的に最終記載者が現在の所有者、短期的な所有の場合など記載を省略するケースもあります）。
- 登記簿謄本・乙区・・・その土地を担保に提供している場合、債権者であるの銀行名が記載されている。乙区はすべてのページを調べる必要があります。
公図で土地の位置関係を確かめる
- 公道に接している土地か・・・当該入土地が東西南北のどちら側の公道に面しているか。公道は何メートルか。地形は問題ないか確かめます。
- 私道を経由した土地か・・・当該土地の隣接の所有者及び、公道に至る土地の所有者も調査します。
2．私道に関する負担
私道の場合公道と違い次の管理費用負担などが続きます。
- 供給施設・・・飲料水・電気・ガスなどの供給施設維持管理費用。
- 排水施設・・・上・下水道など排水施設維持管理。
3．用途地域の区分を確認する
各自治体の都市計画課に資料があります。
- 住居専用地域・・・工場・娯楽施設など建設不可。
- 第一種住宅地域・・・住宅や商業施設・工場などが混在している市街地。
4.ハザードマップ
自治体のパンフレット・ホムページ等提供しています。
- 過去の自然災害・・・土砂崩れ・水害情報など。
- 地盤の地図・・・ア炭鉱跡地など。
5.将来売れる土地か判断する
第三者の目で判断して立地条件は良いか判断する。
- 交通手段・・・通勤・通学に便利なところか（バス・電車の運行数は良いか)。
- 生活環境・・・買い物・病院、将来的に介護施設など充実しているか。
- 教育環境・・・保育園・幼稚園・小学校等（送り迎えの存在を考慮）。
- その他・・・夜間バイクの騒音、公園・学校など騒音公害はないか。
その日は、物件を3つ案内されました。建築中の物件と、更地2つです。1つ目の建築中の物件は間取りが気に入らなかったので、遠慮しました。
次の更地の物件はやや頭上に送電線が通っており、電磁波の影響を考え、遠慮しました。
そして最後に紹介された土地を購入することに決めました。
土地購入決定、5つの理由と周りの状況
背景：生家である鹿児島は、毎年の台風と河川のはんらんで怖い思いをしました。
また地盤はシラス台地のため、多くのがけ崩れの被害を目の当たりにしました。
そんな思いをしない安全に暮らせる自然災害のない土地を選びました。
写真：購入を決定した土地1．自然災害の少ない地域
- 台風・河川の氾濫など、自然災害の少ない地域です。
- がけ・窪地など危険な個所はない開発地域です。土砂災害を回避できる距離にあります。
2．住宅専用地域購入が望ましい
- 住居専用地域・・・住居専用地域で、工場・娯楽施設など建設不可です。
- 近隣は第一種住宅地域・・・商業施設などが混在している市街地であり生活に便利です。
3．購入土地の周辺環境
- 河川から距離のある丘陵地を開発した地域です。
- 埋め立て地でない・盛り土でもない、くい打ち費用の心配がありません。
4．公道との関係
- 公道との接点・・・土地の間口は9mで公道6ｍに接しています。
- 排水状況・・・周囲の排水設備は整っており問題ありません。
5．購入土地の状況
- 日照・・・東南向き6ｍの公道に面しており問題ありません。56坪。
- 形状・・・長方形であり住居の間取りなど設計がしやすい。
- 高低・・・傾斜地・窪地でない。公道より1mほど高い位置にある平坦地です。
発生が予想される、注意したい3つの案件
1.隣接地状況
境界に接近した樹木の根・葉
- 長年の間成長・・・樹木の根っこ及び葉っぱが伸びてくる、お互い注意が必要です。
- 枯れ枝・葉の放置・・・シロアリの発生原因となるので注意が必要です。
草花の手入れ
- 草花放置・・・火災を誘発する危険性、やぶ蚊の発生原因します。
- 鉢の放置・・・使用済み鉢にたまった雨水の存在が、蚊の発生原因となります。
2.近隣住民
ゴミ屋敷の存在
- 俗にいう変わった人の存在はいないか（ヒヤリングは難しい(笑)。
- 不衛生であり、ゴキブリ・はえの発生原因となります。
- 火災等誘発の危険性があります。
3．町内会
- 町内会費・・・は適正か（月＠300円～年間数万円まで様々です）。
- 町内会長・・・輪番制か。長期政権の町内会は、会費など確認が必要です。
- その他・・・ゴミ回収のルール。世帯数と掃除・役員当番はどうなっているのか確認します。
土地の広さと駐車場スペースおよび市場流通性
写真：自宅建築後の駐車場
住宅用土地の広さの理想は、70坪が理想とされました。
しかし都市部では、予算の関係もあります。40坪以上であれば、それに応じた間取りの家を建てれば解決します。
また現在では、庭より駐車スペース2台を優先する考えもあります。
多少土地は狭くても、車2台で生活の利便性を優先する考える方々が増えています。
中古住宅市場でも小規模住宅の需要が多く、建設業者も50坪前後の土地で、駐車スペース2台を確保した戸建てが主流です。
不動産鑑定士も市場流通性の観点から、担保評価を20％ほど高く評価するケースもあります。
敷地の向きと家屋、5つの関係。
1．北向きの土地
日当たりを必須としない、玄関・駐車場を北側に配置し、南側キッチン・居間とします。敷地の有効活用の観点からありです。
2．東向き・西向きの土地
東向きは、南側の住宅の位置と日照の関係を考える必要があります。
間口の広さが十分で日当たりに問題ないかを検討する必要があります。
さらに、東向きは夜明けが早く日暮れも早い。南側を遮る建物・樹木などないか日照状況に注意が必要です。
西向きは、夏のシーズンは意外と西日が強く当たります。夕方まで暑さが続き蒸し暑い夜がきます。
近年の夏は従来に比べ、とても暑くなっており西側の部屋のエアコン設置は必須になります。
3．中古住宅購入の利点
既に購入する時点で燐家が存在している場合、隣接家屋との窓・玄関・日照状況など購入前に明確です。
これは、更地同士が、同時期に新築する場合に比べ、窓の位置玄関の場所などはっきりしており気持ち的に楽です(笑)。
よって、中古住宅購入者側が、改善点（リフォーム）など判断がしやすい利点があります。
4.戸建て住宅のメンテナンス
一般的に、壁・瓦の劣化による塗装、給水・排水設備のメンテナンスが必要です。
特にソーラーシステムは購入時に劣化やメンテナンスの意識がなく、総合的な注意が必要です。
5．水はけと庭石
水たまりのできやすい地域でないか、水はけ設備は良いか。湿気の多い土地は、シロアリ対策が必要です。
駐車場敷地と公道をつなぐ”ふた”は劣化してないか。築後の年数が多いほど劣化が進んでいます。
立派な庭石でも、売却する時の価格はゼロ評価です。むしろ運搬コストに注意が必要です。
まとめ
何とか納得できる土地を決め、購入に至りました。土地を購入した10年後、自宅の建築となりました。その時、自宅を設計するとは思ってもいませんでした。
生活の基盤となるマイホーム、私が現在の敷地を購入した時の経験談でした。
SNSの行き渡った現在では、有力建築業者がグループを作って、マイホーム購入者向けに積極的に相談に乗っています。仲介手数料も無料です。
マイホームの土地購入前に把握しておきたいポイントを私なりに記述しました。
もう一つ、重要なポイントがあります。買う時に逆のことを言いますが、売れる土地を買いなさいということです。
これからマイホームを購入計画のある方に購入時の参考になれば幸いです。
